交錢(qián)買(mǎi)房、簽訂合同、裝修入住……卻沒(méi)料到十多年后被人訴至法院，告其“鳩占鵲巢”。法院判決：立即騰房!這是省會(huì)李先生遭遇的奇葩事、糟心事。為了維護(hù)自身權(quán)利，他從被告到原告，多年的維權(quán)路布滿坎坷與艱辛，最終仍失去了房屋，雖得到了相應(yīng)的賠償，但他心中仍有諸多難解之結(jié)。今年7月8日，省會(huì)市民李某向記者講起了親身經(jīng)歷的一房二賣(mài)案，語(yǔ)氣仍然憤憤不平：明明交了全款購(gòu)房，也與開(kāi)發(fā)商簽訂了《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，為什么法院卻將房屋歸屬權(quán)判給別人?后簽的合同為什么也成有效合同了?記者經(jīng)了解，還原了案情的經(jīng)過(guò)，并請(qǐng)律師對(duì)此案中李某提及的諸多法律方面的疑問(wèn)進(jìn)行解答。
李某買(mǎi)房入住十多年后被起訴騰房
1995年8月4日，省會(huì)市民李某付全款在石家莊市廣源路某小區(qū)購(gòu)買(mǎi)了一套商品房，并與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》。1995年底，李某將房屋裝修好后入住，但一直沒(méi)有辦理房產(chǎn)證書(shū)。
2013年9月，李某突然收到法院傳票：同住某小區(qū)的宋某以李某入住的房產(chǎn)所有人名義起訴李某，要求李某騰房。至此，李某才得知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一房二賣(mài)，于1997年11月4日，同樣與宋某簽訂了《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，將李某居住的房屋賣(mài)給了宋某，并為宋某辦理了房屋登記手續(xù)。為了維護(hù)自身的合法權(quán)益，李某積極應(yīng)訴，主張?jiān)摲课輾w屬權(quán)為其本人。
法院終審判決訟爭(zhēng)房產(chǎn)歸宋某
現(xiàn)實(shí)對(duì)于李某來(lái)說(shuō)有些殘忍。2013年12月16日,石家莊市新華區(qū)人民法院就宋某訴李某物權(quán)保護(hù)糾紛一案,判決李某于判決生效之日起三十日內(nèi)搬出，將訟爭(zhēng)房產(chǎn)交于宋某。
李某不服該判決，提起上訴。2014年3月21日，石家莊市中級(jí)人民法院作出二審民事裁定書(shū)，要求發(fā)回重審。經(jīng)一審法院重審，2014年12月8日，石家莊市新華區(qū)人民法院作出判決：李某于判決生效之日起三十日內(nèi)搬出，將訟爭(zhēng)房產(chǎn)交于宋某。李某對(duì)判決再次提出上訴，但仍以敗訴告終。
2016年8月10日，宋某申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。石家莊市新華區(qū)人民法院向李某發(fā)出執(zhí)行通知書(shū)。對(duì)此，李某提出執(zhí)行異議，但石家莊市新華區(qū)人民法院駁回了李某異議申請(qǐng)。李某又提出執(zhí)行復(fù)議，再次被駁回。
李某撤銷(xiāo)宋某房產(chǎn)證訴求被駁回
李某不服判決，堅(jiān)持認(rèn)為房屋屬于自己。于是，在應(yīng)訴的同時(shí)主動(dòng)維權(quán)。2014年1月7日，李某將石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局作為被告起訴至石家莊市新華區(qū)人民法院，要求撤銷(xiāo)宋某的房產(chǎn)證。2014年3月20日，石家莊市新華區(qū)人民法院判決駁回李某訴訟請(qǐng)求。李某上訴至石家莊市中級(jí)人民法院，石家莊市中級(jí)人民法院判決駁回上訴，維持原判。
2014年11月，李某以宋某、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為被告，起訴至石家莊市新華區(qū)人民法院，要求判定宋某與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同無(wú)效。2015年6月10日，石家莊市新華區(qū)人民法院判決駁回李某訴訟請(qǐng)求。李某上訴至石家莊市中級(jí)人民法院，2016年2月23日，石家莊市中級(jí)人民法院判決駁回上訴，維持原判。
放棄主張?jiān)A爭(zhēng)房產(chǎn) 接受經(jīng)濟(jì)賠償
多年訴累使李某身心俱疲，維權(quán)陷入困境。2017年，李某找到河北啟疆律師事務(wù)所張少華、侯亞楠律師尋求幫助。張少華給出建議：放棄主張?jiān)A爭(zhēng)房產(chǎn)，盡一切可能在房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處獲取相應(yīng)賠償。通過(guò)律師苦口婆心地釋法明理，李某終于答應(yīng)律師建議的訴訟請(qǐng)求。
2017年7月3日，李某將某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司起訴至石家莊市新華區(qū)人民法院，要求解除房屋買(mǎi)賣(mài)合同并賠償損失。2019年6月15日，石家莊市新華區(qū)人民法院作出判決，支持李某請(qǐng)求。隨后，某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司上訴至石家莊市中級(jí)人民法院。此案邊訴邊調(diào)，在石家莊市中級(jí)人民法院調(diào)解下，李某經(jīng)多次與某房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司協(xié)商，雙方于2019年底最終達(dá)成和解。
律師說(shuō)法：
記者聯(lián)系了河北啟疆律師事務(wù)所律師侯亞楠、張少華，他們就此案的案情和涉及的法律問(wèn)題進(jìn)行了闡釋。
侯亞楠律師介紹：此案是典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一房二賣(mài)。所謂一房二賣(mài)即：先后以兩個(gè)買(mǎi)賣(mài)合同，將同一特定的房屋出賣(mài)給兩個(gè)不同的買(mǎi)受人。
由于商品房交易行為比較復(fù)雜，最高人民法院在《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《司法解釋》)中，專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為房屋出賣(mài)方的商品房買(mǎi)賣(mài)合同行為進(jìn)行規(guī)范處理。
侯亞楠律師表示：找到正確的維權(quán)之路，是減少訴累、把損失降到最低的關(guān)鍵。此案涉及多個(gè)法律關(guān)鍵詞：一房二賣(mài)、合理合法訴求、善意第三人、有效合同。
此案中，出賣(mài)人先后與兩個(gè)不同的買(mǎi)受人李某和宋某訂立合同后，對(duì)后買(mǎi)受人宋某履行了合同義務(wù)，辦理了房產(chǎn)過(guò)戶登記手續(xù)。在該情形下，兩個(gè)房屋買(mǎi)賣(mài)合同均具備了合同生效的要件，屬有效合同。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買(mǎi)受人宋某已實(shí)際取得房屋所有權(quán)。此時(shí)，前后兩個(gè)買(mǎi)受人享有的請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)是不同的：后買(mǎi)受人宋某因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。
前買(mǎi)受人李某即使已占有買(mǎi)賣(mài)標(biāo)的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過(guò)登記移轉(zhuǎn)于后買(mǎi)受人宋某，故其對(duì)該房屋的占有失去法律上的基礎(chǔ)，構(gòu)成無(wú)權(quán)占有，應(yīng)負(fù)返還房屋的義務(wù)。因此，李某在之前主張要回房屋的訴求沒(méi)有得到支持。
依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實(shí)際履行已不能，在該種情形下，沒(méi)有強(qiáng)制實(shí)際履行問(wèn)題。此時(shí)，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。所以，李某對(duì)開(kāi)發(fā)商的損害賠償請(qǐng)求是合理訴求，得到法律支持。
張少華律師提醒廣大市民：房屋買(mǎi)賣(mài)是涉及民生的大事，在簽訂購(gòu)買(mǎi)協(xié)議后應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)證。一旦合法權(quán)益受到侵害，要依法盡快找準(zhǔn)維權(quán)方式，避免遭受更大損失和不必要的訴累。(記者 李永志)
