《500業(yè)主被起訴，法官問診物業(yè)“勸和”》后續(xù)
拖欠物業(yè)費(fèi)收到律師函該如何應(yīng)對(duì)
(資料圖)
物業(yè)服務(wù)不到位，能拒交物業(yè)費(fèi)嗎?湖南高院對(duì)多種情況進(jìn)行了解析
“我們小區(qū)好多業(yè)主收到了律師函，我們要怎么處理?”三湘都市報(bào)報(bào)道了長(zhǎng)沙望城區(qū)珠江東方明珠小區(qū)幾百名業(yè)主被起訴一事后(詳見5月24日A05版)，不少讀者通過三湘都市報(bào)的微博、微信反映，因?yàn)橥锨肺飿I(yè)費(fèi)收到了物業(yè)的律師函。收到催交物業(yè)費(fèi)的律師函怎么辦?哪些情況可以拒交物業(yè)費(fèi)?5月24日，記者就此進(jìn)行了采訪。
■全媒體記者 虢燦
拒交物業(yè)費(fèi)收到律師函，積極應(yīng)對(duì)
“我們小區(qū)物業(yè)不給力，加上開發(fā)商之前遺留的一些問題，我們業(yè)主確實(shí)不太愿意交物業(yè)費(fèi)，因此我和一些業(yè)主收到過律師函?！遍L(zhǎng)沙市開福區(qū)洪山路某小區(qū)業(yè)主汪女士表示。就在5月21日，由于當(dāng)天長(zhǎng)沙刮大風(fēng)，小區(qū)1棟外墻大面積脫落，砸在車庫(kù)入口以及人行道上，“還好當(dāng)時(shí)沒有人經(jīng)過，而這并不是小區(qū)第一次外墻脫落了?！?/p>
“小區(qū)問題頻出，業(yè)主反應(yīng)強(qiáng)烈，但是物業(yè)并沒有改善，這讓我們很抵觸，不想交物業(yè)費(fèi)。物業(yè)直接委托律師給我們發(fā)了律師函，催交物業(yè)費(fèi)。”汪女士說(shuō)，遇到這種情況業(yè)主們都不知道該怎么處理。如果物業(yè)真的起訴，又應(yīng)該怎么維權(quán)。
對(duì)此，湖南木楓律師事務(wù)所李容律師表示，業(yè)主收到催交物業(yè)費(fèi)的律師函，可以先跟物業(yè)溝通，指出物業(yè)服務(wù)的不足，提出讓物業(yè)公司對(duì)物業(yè)費(fèi)用打折的意見，盡量避免走到訴訟程序。如果確實(shí)不愿意交物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司又起訴了，業(yè)主應(yīng)該積極應(yīng)訴。如果因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)不到位沒有交納物業(yè)費(fèi)，可在答辯時(shí)陳述自己欠交物業(yè)費(fèi)的理由，并提交相關(guān)證據(jù)。
在一些法院已經(jīng)判決的類似案例中，如果業(yè)主能舉證證明物業(yè)公司沒有按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，同樣可向法院提出減少相應(yīng)物業(yè)費(fèi)、不支付違約金等意見。法院審查后認(rèn)為確實(shí)是物業(yè)服務(wù)不到位，會(huì)對(duì)業(yè)主應(yīng)交納的物業(yè)費(fèi)用酌情減少?！坝行I(yè)主消極應(yīng)訴，甚至無(wú)正當(dāng)理由不到庭，這種情況對(duì)自身很不利，法院很可能會(huì)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同判決業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)及違約金?！崩钊萏嵝?。
物業(yè)服務(wù)不到位，能拒交物業(yè)費(fèi)嗎?
近日，湖南高院微信公眾號(hào)對(duì)拒交物業(yè)費(fèi)的多種情況進(jìn)行了解析。如果物業(yè)公司提供的物業(yè)服務(wù)不到位，業(yè)主可要求物業(yè)公司按約定履行物業(yè)服務(wù)，也可向政府相關(guān)職能部門進(jìn)行反映、投訴。如因物業(yè)安保等方面不到位給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可向物業(yè)公司主張賠償損失等違約責(zé)任。如果多數(shù)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿，則可以召開業(yè)主大會(huì)炒物業(yè)公司“魷魚”。
法官介紹，有業(yè)主認(rèn)為房子沒入住就可以不交物業(yè)費(fèi)，實(shí)際并不是。小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)主要是公共性服務(wù)收費(fèi)，包括公共設(shè)備、設(shè)施的日常運(yùn)行、維修和保養(yǎng)，綠化管理、保安、保潔等，無(wú)論業(yè)主是否入住，即使房屋空置，也應(yīng)當(dāng)交納相應(yīng)的物業(yè)費(fèi)，但空置房業(yè)主可主張按不超過90%交納。實(shí)踐中，部分物業(yè)服務(wù)合同對(duì)空置房的物業(yè)費(fèi)有相應(yīng)的減免約定，此種情形下，業(yè)主可主張按約定減免。同樣道理，如果物業(yè)垃圾清理不及時(shí)、路燈壞了沒及時(shí)維修，業(yè)主也不能以此為由拒交物業(yè)費(fèi)。
法官提醒，業(yè)主作為享受物業(yè)服務(wù)的權(quán)利人，針對(duì)物業(yè)服務(wù)中存在的瑕疵和不足善意地提出意見和建議，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)積極地跟進(jìn)、妥善及時(shí)地解決，提高自身的管理水平和服務(wù)質(zhì)量;同時(shí)，業(yè)主作為交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)及時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，保證小區(qū)公共設(shè)施得到有效維護(hù)和保養(yǎng)，保障物業(yè)公司工作的有序開展。如果確實(shí)因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)存在重大瑕疵而導(dǎo)致整個(gè)小區(qū)陷入無(wú)序的狀態(tài)，業(yè)主可以通過合法途徑維護(hù)自身的權(quán)益，以不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的方式對(duì)抗，勢(shì)必讓物業(yè)公司基本服務(wù)的開展失去資金支持，最終損害全體業(yè)主的整體利益。
鏈接
這些物業(yè)難題如何應(yīng)對(duì)
問：房屋存在漏水等質(zhì)量問題可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎?
答：不能拒交。開發(fā)商作為房屋的開發(fā)銷售方，對(duì)所售商品房承擔(dān)質(zhì)量保修責(zé)任，房屋保修期內(nèi)漏水、滲水等房屋質(zhì)量問題屬于開發(fā)商的維修范疇，業(yè)主可要求開發(fā)商維修并承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用、損失。只要物業(yè)公司履行了應(yīng)盡的協(xié)調(diào)義務(wù)，業(yè)主就不能拒交物業(yè)費(fèi)。
問：家中失竊、車輛被刮擦可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎?
答：不能拒交，應(yīng)第一時(shí)間報(bào)警由公安機(jī)關(guān)處理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)有采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身、財(cái)產(chǎn)安全的義務(wù)，但對(duì)業(yè)主的財(cái)產(chǎn)并沒有保管義務(wù)，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)采取了合理的安保措施，業(yè)主的財(cái)產(chǎn)損失不能成為拒交物業(yè)費(fèi)的理由，業(yè)主的損失應(yīng)向相關(guān)侵權(quán)人主張。但如果物業(yè)公司存在門崗無(wú)人值守、監(jiān)控?fù)p壞不及時(shí)維修等疏于管理情形導(dǎo)致?lián)p害發(fā)生的，業(yè)主可要求物業(yè)公司承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
問：對(duì)房屋質(zhì)量、面積有異議，拒絕收房可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎?
答：具體看異議是否成立。如房屋確實(shí)存在質(zhì)量、面積等問題，買受人可拒收或要求開發(fā)商整改，整改期間的物業(yè)費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)。而如果買受人無(wú)正當(dāng)理由拖延辦理收房手續(xù)的，從開發(fā)商書面通知買受人收房的次月開始，物業(yè)費(fèi)由房屋買受人交納。
問：房子出租了，合同約定好由租戶交物業(yè)費(fèi)，業(yè)主可以拒交物業(yè)費(fèi)嗎?
答：不能拒交。房屋所有權(quán)人是交納物業(yè)費(fèi)的義務(wù)主體，即便租賃合同約定由承租人負(fù)擔(dān)物業(yè)費(fèi)，業(yè)主應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。
問：物業(yè)公司以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)為由，停水、停電、停氣、停電梯怎么辦?
答：可以向住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門、物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)中心等政府部門投訴，由相關(guān)部門責(zé)令物業(yè)公司整改。造成損失的，相關(guān)業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)公司賠償。
問：物業(yè)服務(wù)太糟糕且長(zhǎng)期不整改怎么辦?
答：可召開業(yè)主大會(huì)表決更換物業(yè)公司。
（一審：楊露 二審：鄧望軍 三審：石偉）
