出品：新浪財(cái)經(jīng)上市公司研究院
作者：大眼樓管/肖恩
近日，大悅城發(fā)布了公司2022年年報(bào)，除物業(yè)管理服務(wù)這一“旱澇保收”業(yè)務(wù)之外，包括物業(yè)開(kāi)發(fā)、購(gòu)物中心、酒店經(jīng)營(yíng)及輕資產(chǎn)輸出、其他業(yè)務(wù)均錄得收入同比負(fù)增長(zhǎng)，全面頹勢(shì)。此外，由于公司賬面剩余可結(jié)轉(zhuǎn)建面已不充裕，2023年?duì)I收恐仍將下滑，甚至帶動(dòng)利潤(rùn)連續(xù)第4年疲軟。
(資料圖)
在中糧地產(chǎn)和大悅城合并后，大悅城成為中糧集團(tuán)旗下唯一的地產(chǎn)平臺(tái)，大悅城在銷(xiāo)售規(guī)模、總資產(chǎn)規(guī)模方面站上了新臺(tái)階，但在效益層面卻屢下臺(tái)階。不僅在2022首次錄得凈利潤(rùn)虧損，結(jié)轉(zhuǎn)毛利率也下滑至20.4%的新低水平，全年虧損甚至帶動(dòng)股東權(quán)益也下滑了18.24%。
股價(jià)掙扎在破凈邊緣的大悅城，是否已掉入了價(jià)值陷阱之中？
已售未結(jié)算面積不充裕 2023年?duì)I收或仍將下滑
年報(bào)顯示，2022年大悅城實(shí)現(xiàn)總營(yíng)業(yè)收入395.79億元，同比下降7.12%。其中，物業(yè)開(kāi)發(fā)類(lèi)收入335.02億元，同比下降5.97%，成為左右總營(yíng)收的絕對(duì)主力。
而這同比下滑的營(yíng)收是在全口徑結(jié)算面積332萬(wàn)平方米基礎(chǔ)上的，而目前大悅城已售未結(jié)算的合同面積僅有273.87萬(wàn)平方米，已不足2022年的結(jié)轉(zhuǎn)面積?？紤]到物業(yè)從銷(xiāo)售到結(jié)轉(zhuǎn)的周期，大悅城2023年的結(jié)轉(zhuǎn)面積或不足270.87萬(wàn)平米，仍將低于2022年，預(yù)計(jì)將成為帶動(dòng)今年?duì)I收進(jìn)一步下滑的核心因素。
值得注意的是，作為多元化布局的綜合地產(chǎn)平臺(tái)，在大悅城的眾多業(yè)務(wù)中，除物業(yè)管理服務(wù)這一“旱澇保收”業(yè)務(wù)之外，包括物業(yè)開(kāi)發(fā)、購(gòu)物中心、酒店經(jīng)營(yíng)及輕資產(chǎn)輸出、其他業(yè)務(wù)均錄得收入同比負(fù)增長(zhǎng)，全面頹勢(shì)。其中，購(gòu)物中心及酒店經(jīng)營(yíng)進(jìn)4年基本都徘徊不前甚至有所下滑。
資料來(lái)源：公司年報(bào)全年，大悅城實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)-22.23億元，多年來(lái)額首次虧損，實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)-28.83億元，過(guò)去三年內(nèi)的第二次虧損。由于大幅虧損及資產(chǎn)減值的影響，截止2022年底，大悅城歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)154.02億元，較年初下降18.24%。
考慮到公司近年來(lái)持續(xù)下滑的利潤(rùn)率表現(xiàn)，以及今年的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)預(yù)期，今年歸母股東權(quán)益或仍將面臨一定壓力。盡管公司股價(jià)持續(xù)低迷甚至掙扎在市凈率為1的邊緣，但隨著凈資產(chǎn)的走弱，或令大悅城的投資人掉入“價(jià)值陷阱”的漩渦。
歸母利潤(rùn)三年兩虧效益屢下臺(tái)階
對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，尤其是有著央資背景的房企來(lái)說(shuō)，近400億元的營(yíng)收體量完全稱(chēng)得上是頭部玩家，大悅城主要得益于此前與中糧地產(chǎn)的合并，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)、業(yè)績(jī)、銷(xiāo)售等規(guī)模的躍遷。但隨著規(guī)模的跳升，大悅城的經(jīng)營(yíng)效率似乎在持續(xù)下滑。
2022年，大悅城全年的綜合毛利率24.06%，同比上年27.44%下降3.38個(gè)百分點(diǎn)。其中，最核心的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)毛利率再度同比下降1.64個(gè)百分點(diǎn)至20.40%。
實(shí)際上，當(dāng)對(duì)比大悅城與中糧地產(chǎn)合并前后的數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，合并的2019年同樣是公司效益滑坡的趨勢(shì)的第一年。從2019年期，開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的毛利率從2018年的43.59%一路滑落至今，而凈利潤(rùn)與凈資產(chǎn)也在2019年躍升后便進(jìn)入了下降通道之中，合并未能帶來(lái)“1+1>2”的效果，而2022年還似有加速下探的趨勢(shì)。
資料來(lái)源：Wind，公司公告除開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)外，2022年大悅城的投資物業(yè)及相關(guān)服務(wù)實(shí)現(xiàn)毛利率52.95%，也同比下降11.1個(gè)百分點(diǎn)。同期，酒店業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入5.53億元，較2018年的8.42億元下滑34.32%。
此外，近兩年大悅城的存貨減值也逐漸增多，2022年資產(chǎn)減值合計(jì)16.56億元，成為全年虧損的主要原因，其中存貨減值和壞賬減值分別為15.27億元、1.24億元，包括成都錦云項(xiàng)目、武漢地鐵小鎮(zhèn)一期等。2021年存貨跌價(jià)準(zhǔn)備也達(dá)到19.56億元，減去轉(zhuǎn)回8.86億元，凈減值約11億元，2020年凈減值約6億元，較2019年此前明顯增多。
對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，存貨是沒(méi)有變現(xiàn)的潛力和內(nèi)在價(jià)值，存貨減值是將較差的業(yè)績(jī)體現(xiàn)曝露了出來(lái)，因此2019年年后連續(xù)幾年大體量的減值對(duì)利潤(rùn)形成了巨大的壓力，本質(zhì)也是經(jīng)營(yíng)效益的下滑。
而大悅城的前瞻銷(xiāo)售指標(biāo)也并不樂(lè)觀。2022年，大悅城實(shí)現(xiàn)全口徑簽約金額568億元，同比下降22%，簽約面積227萬(wàn)平米，同比下降21%。由于銷(xiāo)售去化放緩，大悅城也減緩了拿地節(jié)奏，全年僅獲取8宗地塊，計(jì)容建筑面積79萬(wàn)平米，土地款總額96億元，土儲(chǔ)池子有所減少。截止年底，大悅城土地儲(chǔ)備可售貨值約1905億元（不含一級(jí)開(kāi)發(fā)舊改等土儲(chǔ)項(xiàng)目），夠3年左右的銷(xiāo)售需求。
今年1季度，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，大悅城實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額117.3億元，基本與2021同期持平。在銷(xiāo)售沒(méi)有明顯復(fù)蘇的情況下，大悅城Q1僅在南京江寧區(qū)新增1個(gè)項(xiàng)目，計(jì)容建面不大于5.32萬(wàn)平米，成交總價(jià)為13.95億元。
中糧財(cái)務(wù)也來(lái)“撬”點(diǎn)利潤(rùn)
大悅城利潤(rùn)率低迷的背后還有中糧財(cái)務(wù)的因素。
年報(bào)顯示，2022年大悅城存放在中糧財(cái)務(wù)公司的存款達(dá)到最高限額的60億元，并從財(cái)務(wù)公司處得到利息及手續(xù)費(fèi)僅0.32億元。同期，大悅城從財(cái)務(wù)公司處的借款僅為18.33億元，支付的利息成本為0.81億元。
顯然，在借款比存款更少的情況下，借款支付的利息卻遠(yuǎn)超存款收到的利息，大悅城在變相補(bǔ)貼中糧財(cái)務(wù)公司。
實(shí)際上，在大悅城賬面雄厚的自持物業(yè)基礎(chǔ)上，公司整體的財(cái)務(wù)杠桿率并不算高，疊加中糧集團(tuán)的信用支持，其整體的財(cái)務(wù)狀況相對(duì)穩(wěn)健，現(xiàn)金短債比2.31，短期償債能力較強(qiáng)；凈負(fù)債率83.98%；扣除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率74.13%。這也允許其在一定程度上補(bǔ)貼關(guān)聯(lián)財(cái)務(wù)公司，只不過(guò)受傷的是中小股東而已。
財(cái)報(bào)顯示，2022年大悅城新增借款平均成本4.60%，全年平均融資成本4.82%，這也與其存在財(cái)務(wù)公司的收益接近。換句話(huà)說(shuō)，大悅城有一部分融資資金用來(lái)支持了財(cái)務(wù)公司。
