華聲在線全媒體記者 卜嵐
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，2022年無疑是政策轉(zhuǎn)向的一年，樓市的調(diào)整也步入寬松周期：這一年長(zhǎng)沙政策的暖風(fēng)也頻頻登場(chǎng)：縮短限購(gòu)期限、以租換購(gòu)換房票、二套房公積金首付最低將至4成、最高可貸額度提至70萬等等，都無不說明了政府調(diào)控的積極態(tài)度。
購(gòu)房新政：存量房盤活后不納入家庭住房計(jì)算
【資料圖】
2022年4月21日，長(zhǎng)沙市住建局等多部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于推進(jìn)非住宅商品房去庫(kù)存的若干意見》的通知，明確了購(gòu)買非住宅商品房一手房的按契稅計(jì)稅依據(jù)的1%給予補(bǔ)貼；新購(gòu)買非住宅商品房且持有1年（含）以上對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，對(duì)購(gòu)買方按契稅計(jì)稅依據(jù)的4%給予補(bǔ)貼。這對(duì)于庫(kù)存高企的商辦市場(chǎng)而言，無疑是迎來的政策的利好。
隨后5月6日，長(zhǎng)沙對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了微調(diào)。長(zhǎng)沙市限購(gòu)區(qū)域內(nèi)家庭購(gòu)買第2套商品住房的間隔時(shí)間，統(tǒng)一按滿4年計(jì)算。這意味著，房屋購(gòu)買時(shí)間的認(rèn)定既認(rèn)網(wǎng)簽備案、又認(rèn)權(quán)屬登記。同時(shí)，記者也注意到，其他限購(gòu)限售政策未調(diào)整。
一大波改善型需求正在路上，為了盤活存量房，5月11日，長(zhǎng)沙還發(fā)布了存量房新政，明確已實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽備案交房或已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的房屋業(yè)主，可以通過與住房租賃試點(diǎn)企業(yè)簽訂協(xié)議的方式，將存量房盤活作為租賃住房，運(yùn)營(yíng)年限不低于10年，此存量房不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算，這也被業(yè)內(nèi)稱之為“一石多鳥”的政策創(chuàng)舉。
長(zhǎng)沙的誠(chéng)意還不僅如此，為了滿足多孩家庭的改善型需求，2022年6月，湖南省委、省政府還印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化生育政策促進(jìn)人口長(zhǎng)期均衡發(fā)展的實(shí)施方案》。該《方案》提出，對(duì)依法生育兩個(gè)及以上子女的家庭在經(jīng)濟(jì)適用房和商品房購(gòu)買、公租房配租等多方面提供政策優(yōu)惠，根據(jù)家庭未成年子女?dāng)?shù)量在戶型選擇等方面給予適當(dāng)照顧。
在多項(xiàng)政策之下，一時(shí)之間，改善型購(gòu)房需求也得到了明顯釋放。
公積金新政：二套房首付款比例降至40%
對(duì)于購(gòu)房者而言，降低門檻固然重要，減輕購(gòu)房成本也十分關(guān)鍵。
2022年5月24日，湖南省直公積金管理中心信貸部發(fā)布《關(guān)于調(diào)整省直公積金組合貸款商業(yè)貸款利率標(biāo)準(zhǔn)的通知》，規(guī)定組合貸款中商業(yè)銀行利率調(diào)整如下：首套房貸款1-5年期以內(nèi)利率為4.45%，5年期以上利率為5.2%；二套房1-5年期以內(nèi)利率為4.65%，5年期以上利率為5.4%。
不僅僅是下調(diào)貸款利率，公積金還提高了最高可貸額度。7月22日，長(zhǎng)沙住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化住房公積金業(yè)務(wù)政策和流程的通知》（長(zhǎng)金管委〔2022〕3號(hào)），重點(diǎn)支持首套購(gòu)房需求，滿足合理的改善型住房需求，將長(zhǎng)沙市住房公積金貸款最高貸款額度從60萬元提高至70萬元，生育三孩的家庭住房公積金貸款最高貸款額度提高至80萬元。
在滿足合理的改善型住房需求方面，《通知》提出，降低二套房首付比例。職工家庭購(gòu)買二套房申請(qǐng)住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%調(diào)整至40%。同時(shí)，取消首套房面積限制性要求。購(gòu)買二套房申請(qǐng)住房公積金貸款的，取消“首套自住房面積不得超過144平方米”的規(guī)定，即對(duì)首套房面積不再有限制性要求。
物業(yè)新政：長(zhǎng)沙空置房物業(yè)服務(wù)費(fèi)按90%交納
除了購(gòu)房方面，2022年湖南對(duì)物業(yè)費(fèi)也進(jìn)行了規(guī)范。
2022年5月，《湖南省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》重新修訂，共有25條，包括管轄權(quán)限、定價(jià)規(guī)則、物業(yè)服務(wù)合同和監(jiān)督管理等方面。業(yè)主按照物業(yè)服務(wù)合同約定時(shí)間，為已辦理房屋交付手續(xù)但未入住或未使用的空置房交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)按不超過90%交納。自7月1日起，長(zhǎng)沙空置房物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按90%交納。
此外，《辦法》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。業(yè)主大會(huì)成立之前的普通商品住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)（包括已購(gòu)車位的物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝修服務(wù)費(fèi)和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)）實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。而別墅、其他非住宅，以及業(yè)主大會(huì)成立之后的普通商品住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)（包括已購(gòu)車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)、裝修服務(wù)費(fèi)和裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)）實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。
營(yíng)業(yè)執(zhí)照